中央提出“房住不炒”定位之后，房地产调控力度大、周期长，可谓前所未有，房地产市场发展的逻辑已经变了。现在观察房地产市场走势，不仅要关注增量，也要关注存量，未来不太可能再出现全局性的投机机会。

2017年底，70个大中城市房价同比增长为5.6%，其中一二三线城市分别上涨0.7%、4.2%和6.8%，房价的上涨从一二线已经扩展到三线，房价上涨接近后期。进入2018年后，一线城市房价已经开始调整，二三线城市将陆续感到压力。其核心原因是前期政策的紧缩已经非常到位，需求必定回落，销量已在明显下滑。

从短期看，现在房地产政策在防风险的要求下不断收紧，很多地方的房贷利率在上浮。即便经济下行到一定幅度，货币和房地产政策可能会有对冲性的放松，但绝不可能出现2015年至2017年那样的快速上涨。虽说短期内政策、行业环境的变化对房地产市场影响巨大，但也不要期望发生日本式的房地产泡沫、经历20年的萧条。因为，中国与美国、欧洲、日本的国情都不同，中国坚持“房住不炒”定位，坚持人们住有所居、租购并举，这种兼顾公平的思路是非常正确的。

从长期来看，坚持“房住不炒”，中央对房地产的定调变了。房地产的基本面已经发生了质变，一是人口拐点。2012年之后，我国社会人口老龄化加速，刚性需求趋势性下行。二是政策拐点。不否认未来可能会有政策宽松，但一定不是2009年和2014年式的大宽松，稳健中性的货币政策、“房住不炒”的房地产市场定位，都在支持房地产市场平稳健康发展。三是市场拐点，经过住房货币化改革20多年的发展，我国城市房屋供需两端发生了重大变化，人均住房已经达到1套，增量市场到存量市场是必然趋势。

未来，中国一定会进入房屋租赁市场很发达的阶段。这是因为，随着更多人进入大城市，一些人会发现靠普通工资收入确实买不起大城市里的房子，只能转向租房。尽管听起来很残酷，但这是世界上大城市的发展规律，不是人们主观意志所选择的，是发展规律下的被动选择。北上广深这些大城市，甚至包括杭州、南京等城市，在未来10年到20年里，很可能就会进入纽约、伦敦租购并举的居住阶段。

（来源：经济日报 管清友）